Nueva regulación de las viviendas de uso turístico a 262 municipios catalanes: el Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre
El Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico fue publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el pasado miércoles 8 de noviembre.
Este Decreto Ley, que entró en vigor el día siguiente a su publicación, supone un cambio muy importante en la regulación de las viviendas de uso turístico (HUTs) en Cataluña y en la duración del título habilitante al efecto.
- Licencia urbanística previa en municipios con problemas de acceso a la vivienda y con riesgo de romper el equilibrio urbano
El Decreto Ley establece un nuevo régimen de intervención que consiste a sujetar a una licencia urbanística previa el destino en el uso turístico de las viviendas que se encuentren en dos categorías de municipios que vienen definidas por el propio Decreto Ley:
– Municipios con problemas de acceso a la vivienda: son aquellos donde haya necesitados de vivienda acreditadas y que cumplan al menos uno de los requisitos siguientes:
- a) que la carga mediana del coste del alquiler o de la hipoteca al presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medianos o de la renta mediana de los hogares,
- b) que en el periodo de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de este Decreto Ley el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de Cataluña.
– Municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico: son aquellos que presentan una ratio de 5 o más viviendas de uso turístico por 100 habitantes en el momento de la aprobación del Decreto Ley.
Dentro de esta definición se incluyen los 262 municipios que incorpora el Anexo del Decreto Ley. La relación de municipios afectados en el Anexo tiene una vigencia de cinco años a contar de la entrada en vigor de la norma. El listado de municipios deberá ser revisado cada cinco años y se tendrá que determinar, con audiencia previa de los municipios afectados, mediante una orden de la persona titular del departamento competente en materia de urbanismo.
El resto de los municipios no se ven afectados por la nueva regulación y en ellos seguirá vigente el régimen de comunicación previa, por aplicación de la Ley 18/2020, 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica.
- Duración limitada de la licencia de vivienda de uso turístico (HUTs)
La licencia urbanística por vivienda de uso turístico (HUTs) tiene una duración de 5 años, prorrogable por periodos de la misma duración, siempre que el planeamiento urbanístico del municipio lo permita expresamente. En caso contrario, la actividad de vivienda de uso turístico (HUTs) tendrá que cesar.
- Modificación del régimen urbanístico: previsión exprés al planeamiento urbanístico y tope de 10 HUTs por 100 habitantes
A fin de implementar el régimen de licencia urbanística previa, el Decreto Ley modifica el artículo 187 del texto refundido de la Ley de Urbanismo (TRLU), aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto. La nueva redacción de este precepto determina que en los municipios donde sea aplicable el régimen de licencia urbanística previa, el uso de HUT solo es compatible con el uso de vivienda si lo permite expresamente el planeamiento urbanístico. A tal efecto, el planeamiento tendrá que justificar la suficiencia de suelo calificado para el uso de vivienda destinada al domicilio habitual y permanente de la población residente teniendo en cuenta el régimen de tenencia de las viviendas en el municipio; el hecho de no poner en riesgo la protección del entorno urbano; y el principio del desarrollo urbanístico sostenible del ámbito que se ordene. En ningún caso se podrán otorgar más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes. Se establece, además, que las licencias y sus prórrogas se tienen que otorgar bajo los criterios de publicidad, objetividad, imparcialidad, transparencia y concurrencia competitiva.
Por lo tanto, no se podrán conceder licencias de HUT hasta que los municipios incluidos en el Anexo actualicen su planeamiento urbanístico y este prevea de forma exprés, de acuerdo con los referidos nuevos criterios del artículo 187 del TRLU, que el uso de HUT es compatible con el uso de vivienda.
- Régimen transitorio
El régimen transitorio permite que los títulos habilitantes vigentes para HUTs ubicados en los municipios afectados sigan siendo válidos durante un periodo de 5 años desde la entrada en vigor del Decreto Ley. Una vez se agote este periodo, los titulares tendrán que haber obtenido licencia urbanística de acuerdo con el planeamiento del municipio para continuar ejerciendo la actividad de HUT. En caso contrario, tendrán que cesar la actividad.
Si los titulares de las viviendas de uso turístico situados en los municipios afectados acreditan que el régimen transitorio no los compensa la pérdida del título habilitante de HUT, pueden solicitar en el Ayuntamiento que corresponda una única ampliación del régimen transitorio de hasta cinco años más, que se tendrá que solicitar cuando hayan transcurrido cuatro años desde la entrada en vigor del Decreto Ley y antes no finalice el periodo transitorio.
El Decreto Ley establece que el régimen transitorio que prevé tiene carácter de indemnización por la eventual pérdida del título habilitante de los HUTs existentes que se pueda derivar de la nueva regulación.
El régimen transitorio descrito también se aplica en los municipios que, no estando incluidos en el Anexo del Decreto Ley, se incorporen a la relación de municipios de acuerdo con la orden que se apruebe. Los plazos se contarán desde la entrada en vigor de la orden.
En consecuencia, los títulos habilitantes para HUTs actualmente vigentes en los municipios afectados por el nuevo régimen se extinguirán cuando se agote el periodo transitorio de cinco años y la prórroga que pueda concederse eventualmente. Por lo tanto, disponer en la actualidad de un título habilitante de HUT no es en absoluto garantía de obtener una licencia turística bajo el nuevo régimen, incluso en municipios donde no se supera la ratio máxima de 10 HUTs por cada 100 habitantes. En efecto, como se ha dicho, de acuerdo con la nueva redacción del artículo 187 del TRLU, los ayuntamientos tendrán que otorgar las licencias de acuerdo con los criterios de publicidad, objetividad, imparcialidad, transparencia y concurrencia competitiva.
El Decreto Ley se puede consultar en el siguiente enlace: https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/dl/2023/11/07/3
