El ayuntamiento de Girona aprueba inicialmente una modificación puntual del Plan general para regular y limitar la implantación de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos

El pasado 14 de noviembre de 2022, el Pleno del ayuntamiento de Girona aprobó inicialmente la propuesta de “Modificación puntual del Plan general para la regulación de las viviendas de uso turístico”, que estará sometida a información pública hasta el próximo día 19 de diciembre, durante el cual pueden presentarse alegaciones a la misma propuesta.

Esta propuesta de modificación del Plan general tiene por objeto regular y limitar la implantación de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos “para evitar posibles distorsiones en el acceso a la vivienda y mejorar la convivencia ciudadana entre residentes habituales y usuarios turísticos de las viviendas, favoreciendo así el derecho a la vivienda y preservando la calidad del espacio público donde conviven residentes habituales y turistas”, según se justifica en la memoria de la modificación. La propuesta también regula la implantación de los albergues de juventud y casas de colonias y las residencias colectivas docentes de alojamiento temporal en suelo de zona de aprovechamiento, si bien sin ninguna específica concreción.

El ayuntamiento de Girona se añade de este modo a los municipios que los últimos años han impulsado y aprobado modificaciones del planeamiento general o planes especiales urbanísticos para regular y limitar la implantación de alojamientos temporales turísticos, en uso de su potestad de planeamiento. Un ejercicio este que, hay que recordar, ha sido validado por el Tribunal Supremo en dos importantes sentencias referidas a una modificación puntual del PGOU de Bilbao que regula la implantación de viviendas de uso turístico y en el plan especial urbanístico para la regulación de las viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona (sentencias de 19 de noviembre de 2020 -ECLI:SE:TS:2020:3842- y 2 de junio de 2021 -ECLI:SE:TS:2021:2337-). El TS valida en estas sentencias los referidos instrumentos de planeamiento desde la perspectiva de su compatibilidad con la normativa europea y estatal sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio y en base a los pronunciamientos contenidos en la STJUE de 22 de septiembre de 2020 (TJCE2020,224), en lo referente a una normativa reguladora de las viviendas de uso turístico en la ciudad de París.

El documento aprobado inicialmente contiene un análisis descriptivo del estado actual de los alojamientos temporales en la ciudad de Girona y a partir de este análisis propone regular la implantación de estos alojamientos de la manera siguiente:

– Modifica la regulación de la clasificación y definición de los usos generales (art. 96 de las normas urbanísticas), en el sentido de excluir del uso residencial el destinado al alojamiento temporal de personas, que se incorpora al uso terciario y de servicios.

La opción de excluir del uso residencial las actividades turísticas de alojamiento temporal coincide con la regulación contenida en la modificación del PGOU de Bilbao (en aquel caso se consideran como uso de equipamiento) que fue ratificada por el Tribunal Supremo en la sentencia de 19 de noviembre de 2020, manifestando que esta calificación es razonable y respeta los criterios de proporcionalidad, claridad, objetividad, antelación, transparencia y accesibilidad, previstos en la Directiva de Servicios, coincidiendo también con la Sala de instancia que justificó la exclusión de la actividad de alojamiento temporal del uso residencial, señalando que este uso “da respuesta a las necesidades de vivienda de la población y se dirige a satisfacer lo derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», lo cual resulta completamente ajeno al uso residencial lo uso de las VUT puesto que se dirigen, no a satisfacer lo derecho a la vivienda, al que se inherente lo carácter estable que caracteriza al domicilio habitual, sino a satisfacer circunstanciales necesidades de alojamiento temporal miedo razones de turismo o vacaciones».

En todo caso, sin perjuicio del anterior, el documento aprobado inicialmente prevé (art. 102_TER) que la implantación de viviendas de uso turístico (no hace referencia a ninguno otra modalidad de alojamiento temporal, como por ejemplo los hogares compartidos) en una vivienda preexistente no comporta la pérdida de su condición de uso residencial (interpretamos que se refiere a la recuperación del uso de vivienda en caso de cese de la actividad turística).

Hay que señalar que la exclusión de las viviendas de uso turístico y las viviendas compartidas en el sentido propuesto es contrario a las previsiones de la normativa sectorial de turismo que requieren que dichos alojamientos turísticos constituyan viviendas, como condición previa.

– Introduce en el artículo 97 de las normas urbanísticas, en la regulación del uso terciario y de servicios, la definición de las diferentes modalidades de alojamiento temporal, que coincide con la contenida en la normativa sectoriales que los regula: (1) Establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, casas de turismo rural, viviendas de uso turístico y hogares compartidos, de acuerdo con el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de Turismo de Cataluña; (2) albergues de juventud y casas de colonias de acuerdo con la Ley 38/1991, de 30 de diciembre, de instalaciones destinadas a actividades con niños y jóvenes; y (3) residencias colectivas de estudiantes (sin regulación sectorial específica).

– Incorpora una regulación específica del uso de alojamiento temporal (sección tercera ter) en las normas urbanísticas del Plan general, excluyendo los alojamientos estables o temporales que se consideran como equipamientos sanitarios o asistenciales, los establecimientos de alojamiento temporal vinculados a los servicios sociales y también los establecimientos de turismo rural (art. 101_ter).

– Limita la implantación de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos (art. 102_ter) a partir de los siguientes parámetros:

• • Divide el municipio en sectores que delimita en el plano de ordenación O-1. Aun así, en cuanto a las viviendas incluidas dentro del ámbito del Plan especial de reforma inferior del Casco Antiguo especifica que el ámbito de este plan constituye por sí mismo un sector.
  • Limita la implantación de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos a un máximo del 15% de las viviendas de cada sector, según los datos de las viviendas existentes de la Unidad Municipal de Análisis Territorial (UMAT), actualizados a partir de las nuevas cédulas de habitabilidad. Estos datos serán consultados en cada petición de vivienda de uso turístico o de hogar compartido. El documento contiene un listado de las actuales viviendas de uso turístico y viviendas compartidas.
    • Este porcentaje máximo de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos se justifica en el apartado 5 de la memoria. En este apartado se indica que el porcentaje de viviendas de la ciudad que se destinan a alquiler no llega al 30% del parque total de viviendas (según la diagnosis del Pacto Local de la Vivienda por el periodo 2007-2017) y que, por eso, consecuentemente, “se estima que el 15% de este total sería un límite que no se tendría que traspasar” para “garantizar el equilibrio entre el residencial permanente y el alojamiento temporal en forma de HUTs”. El documento no contiene ninguna otra justificación.
    • En este punto, se impone recordar que la justificación que se contiene en la memoria de un plan, y singularmente en la propuesta de modificación de un plan, es determinante para considerar satisfecho el requisito de la motivación requerido para controlar el ejercicio discrecional de la potestad de planeamiento por parte de la administración, especialmente cuando el nuevo plan introduce limitaciones a la libertad de prestación de servicios, como sucede con la regulación de las condiciones de implantación de actividades de alojamiento temporal. En la citada sentencia de 2 de junio de 2021, en lo referente al PEU para la regulación de las viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona, el Tribunal Supremo señala que no se puede pretender que los planes de urbanismo contengan una específica y concreta motivación de todas y cada una de las determinaciones que los mismos contienen. Ahora bien, en el caso de la propuesta de modificación del Plan general aprobada inicialmente por el ayuntamiento de Girona, la única determinación que limita la implantación de viviendas de uso turístico y de hogares compartidos es la fijación del referido porcentaje máximo del 15%, por lo que el documento hubiera tenido que contener una justificación reforzada que explicara el porqué de este porcentaje y no otro (más allá de que sea la mitad del porcentaje total de viviendas destinadas a alquiler en la ciudad).

• • Excepcionalmente, prevé que en intervenciones de gran rehabilitación de edificios con destino a vivienda que incluyan obras de instalación de ascensor y resto de condiciones que le sean exigibles de acuerdo con la normativa de accesibilidad y habitabilidad se admitirá el destino de la primera planta a vivienda de uso turístico, aunque el % de este tipo de alojamiento en el sector (o en el ámbito del Plan especial de reforma interior del Casco Antiguo) sea superior al 15% (disposición transitoria primera).
    • En la memoria del documento esta medida excepcional únicamente se contempla y justifica por los casos de gran rehabilitación de edificios enteros en el ámbito del Plan especial de reforma interior del Casco Antiguo (con el fin de incentivar la renovación del parque de viviendas en este ámbito), pero en la disposición transitoria primera se extiende a todos los sectores de la ciudad.
  • Establece las condiciones de emplazamiento de los establecimientos destinados a alojamiento turístico temporal, en función de las diferentes zonas de aprovechamiento reguladas por el Plan general (art. 104_ter):
    • Las viviendas de uso turístico tienen que considerarse en el cómputo de la densidad de la parcela. 
    • Las viviendas de uso turístico tienen que ser viviendas, disponer de cédula de habitabilidad y no ser ocupados con más plazas que las indicadas a la cédula. 
    • Los establecimientos destinados a alojamiento temporal se tienen que considerar en la cuantificación de la intensidad de uso de la parcela.
    • Los establecimientos hoteleros se admiten en edificios enteros o en partes de edificios, siempre que tengan acceso y núcleo de comunicación independiente y estén situados por debajo de las viviendas de residencial permanente.
    • En los establecimientos de alojamiento temporal no se admite la localización de habitaciones en planta baja, excepto: si se relacionan con plantas superiores y se destinan exclusivamente a recepción y servicios comunes (lo cual parece una contradicción), si se trata de ordenación de edificación aislada en subzona ciudad jardín (claves 2.2 y 2.3), o si se trata de la modalidad de albergues. 
    • Se prohíbe la implantación de establecimientos de alojamiento temporal en suelo destinado a vivienda de protección oficial.

• •  
  • Prohíbe la implantación de establecimientos de alojamiento temporal en edificios que se encuentren en fuera de ordenación (art. 106_ter); una limitación que habría que preguntarse si se ajusta a la regulación del régimen de fuera de ordenación regulado en el artículo 108, apartados 2 y 3, del Texto refundido de la Ley de urbanismo (TRLU) y al régimen de fuera de ordenación asimilado al volumen disconforme en cuanto a las actuaciones que se permiten (art. 108.4 ter TRLU) −construcciones afectadas parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita pero que no están incluidas en ningún ámbito de actuación urbanística.
  • Modifica la regulación de las zonas de aprovechamiento del Plan general para especificar en cada zona los usos de alojamiento temporal permitidos.

La descrita propuesta se ha aprobado inicialmente después de un intenso debate político y habrá que estar atentos a las modificaciones que se puedan introducir en este documento durante su tramitación.

Xavier Soy Ros
Advocat
PAREJA & ASSOCIATS, ADVOCATS