Interpretación del principio de unidad predial: régimen de fuera de ordenación de una edificación y extensión de efectos al resto de la finca.
En la Sentencia 961/2024, de 20 de marzo, la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, interpreta el principio de unidad predial en la situación urbanística de fuera de ordenación de una edificación, haciendo un paso adelante a favor de la admisión de obras de aumento de volumen en edificaciones situadas en fincas donde existen otras edificaciones en aquella situación urbanística (posibilidad esta que ha generado muchas discusiones doctrinales).
En la citada Sentencia, el TSJC resuelve un recurso de apelación (recurso núm. 50/2023) interpuesto contra la Sentencia 214/2022, de 10 de junio de 2022, del Juzgado Contencioso Administrativo núm. 7 de Barcelona (recurso núm. 118/2020), que concluyó que, de acuerdo con el artículo 108 del Texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010 (en adelante, TRLU), no es posible el otorgamiento de una licencia urbanística para la ampliación de una edificación que no se encuentra en situación de fuera de ordenación porque en la finca donde se ubica existe otra edificación que se encuentra en aquella situación, por el hecho de que fue construida sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones, habiendo prescrito la acción de restauración de la legalidad urbanística. Por tanto, el Juzgado interpreta el principio de unidad predial en el sentido de que, de acuerdo con el artículo 108.2 del TRLU, la prohibición de obras de aumento de volumen no afecta sólo a las edificaciones que se encuentran en situación de fuera de ordenación, sino que también debe extenderse a la totalidad de la finca ya todas las edificaciones construidas en la misma.
En el recurso de apelación, la recurrente alegó que el Juzgado no había interpretado correctamente el artículo 108.2 del TRLU, ni tampoco el principio de unidad predial, y que la situación de fuera de ordenación de una edificación no impide autorizar obras de aumento de volumen en otra edificación de la misma finca que no se encuentre en aquella situación, porque las restricciones del régimen de intervención en edificaciones fuera de ordenación no pueden extenderse automáticamente a la totalidad de las edificaciones de una misma finca.
Por su parte, la parte apelada defendió que el principio de unidad predial, que exige el tratamiento unitario de la totalidad de una edificación entendida ésta como una realidad constructiva única, es aplicable a efectos de impedir una licencia de edificación cuando se haya producido un incumplimiento prolongado de una orden de restauración de la legalidad urbanística en una parcela, siendo en este supuesto el cumplimiento de la orden de derribo una “conditione iuris” para poder legalizar una nueva intervención edificatoria en la finca. En este mismo sentido, la parte apelada proclamaba lo siguiente:
“… La existencia de una o más edificaciones fuera de ordenación en una misma parcela hacen imposible su compatibilidad con el planeamiento urbanístico y, consecuentemente, hacen inviable el otorgamiento de una nueva licencia de obras mayores en la propia parcela, sin haberse restaurado previamente el orden urbanístico alterado”.
Pues bien, en la sentencia comentada, el TSJC resuelve el recurso de apelación recordando, en primer lugar, que la naturaleza del otorgamiento o denegación de una licencia es reglada y, en consecuencia, que el análisis sobre la procedencia o no de otorgar la licencia urbanística debe ceñirse exclusivamente a comprobar si la actuación solicitada es o no conforme con las determinaciones del planeamiento y otras disposiciones aplicables.
Y a continuación, el TSJC concluye que no se puede condicionar el otorgamiento de una licencia urbanística que tiene por objeto el aumento de volumen de una edificación al derribo de otra edificación, o parte de una otra edificación, que se encuentra en situación de fuera de ordenación , por haberse construido de forma ilegal y haber prescrito la acción de restauración, negando la extensión de la situación de fuera de ordenación a todas las edificaciones de una misma finca y, en consecuencia, descartando la aplicación del principio de unidad predial en estos casos. Sobre esta base, la sentencia de apelación dictamina lo siguiente:
“… rechazamos que el derribo de las naves existentes sin licencia constituya una verdadera “conditione iuris” para licenciar cualquier nueva intervención edificatoria sobre la parcela, no siendo ni aplicable ni pertinente sacar a colación el referido principio de “unidad predial”.
