Los terrenos incluidos en un sector de suelo urbanizable que no tenga aprobado el plan parcial dejarán de ser considerados de naturaleza urbana a efectos catastrales.
¿Serán suficientemente diligentes los ayuntamientos en el impulso de este importante cambio ante el Catastro? ¿O la pérdida de ingresos municipales que conllevará va a hacer que lo retrasen?
En muchos municipios hay sectores de suelo urbanizable que no se han desarrollado por diversas causas. La situación de estos sectores puede ser diversa: unos sólo tienen aprobado el plan parcial, otros también tienen aprobado el proyecto de urbanización y/o el proyecto de reparcelación y otros no tienen aprobado ninguno de los anteriores instrumentos urbanísticos, que son imprescindibles para la ejecución del sector y la transformación urbanística de sus terrenos en un suelo urbanizado.
Los terrenos comprendidos en estos sectores hasta ahora han sido considerados como suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, a pesar de que su situación sea propiamente la de suelo rural, según la legislación básica estatal de suelo desde el año 2007. Esto ha llevado a que su valor catastral sea muy superior a su valor real de mercado y, en consecuencia, que sus propietarios estén satisfaciendo cantidades muy elevadas en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana o plusvalía (cuando han sido objeto de transmisión), porque el cálculo de la cuota de estos tributos municipales se fundamenta en el valor catastral del suelo, prescindiendo de su situación de suelo rural, en beneficio de los ayuntamientos que los perciben.
La situación descrita ha generado numerosos litigios judiciales entre los propietarios de los terrenos y la administración, en los que se han impugnado generalmente liquidaciones de los mencionados impuestos municipales (en especial, últimamente, liquidaciones de plusvalía), pero también el valor de los terrenos (aunque con menor frecuencia, por el desconocimiento de sus propietarios). En estos litigios, los Tribunales han dado la razón mayoritariamente a la administración, basándose en la condición de suelo de naturaleza urbana de los terrenos a efectos catastrales. Pero, en el año 2014, el Tribunal Supremo dictó una sentencia pionera en la que, confirmando una anterior sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, concluyó que sólo el suelo urbanizable con ordenación pormenorizada aprobada, es decir, con el plan parcial aprobado, se podía considerar de naturaleza urbana a efectos catastrales y que el resto debía considerarse de naturaleza rústica, en concordancia con las previsiones de la legislación de suelo. Posteriormente, además, en el mes de junio de este año, la Defensora del Pueblo dictó una resolución en la que recomendaba modificar la regulación del suelo de naturaleza urbana contenida en la legislación catastral para adecuarla a las determinaciones de la Ley de suelo y para equiparar el valor del suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada a su valor real.
Pues bien, finalmente, mediante la reciente Ley 13/2015, de 24 de junio (publicada en el BOE, el 25 de junio), se ha modificado la Ley del Catastro y en esta modificación (que entró en vigor el día 26 de junio) se ha establecido que sólo el suelo urbanizable incluido en un sector y con la ordenación pormenorizada aprobada tiene la consideración de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, además de regular también el procedimiento y el método de valoración del suelo urbanizable en función de la situación en la que esté. Sin embargo, ¿esto significa que automáticamente los terrenos incluidos en un sector de suelo urbanizable, pero sin ordenación pormenorizada aprobada, han pasado a tener la naturaleza de suelo rústico a efectos catastrales y a ser valorados como tales? La respuesta es que no, desgraciadamente.
En efecto, por un lado, porque los referidos terrenos dejen de tener la naturaleza de suelo urbano a efectos catastrales es imprescindible que el Catastro inicie un procedimiento simplificado de valoración para este fin, lo que no podrá hacer si los ayuntamientos no le facilitan la información del suelo en esta situación existente en los municipios (DT 7ª de la Ley del Catastro). Y, por otra parte, cuando los referidos terrenos dejen de ser considerados como urbanos a efectos catastrales, una vez tramitado dicho procedimiento, no pasarán a ser valorados como un suelo de naturaleza rústica, sino a partir de unos módulos específicos, en función de sus usos, que debe aprobar el Ministerio de Economía y Hacienda y, mientras esto no suceda, a partir de los módulos específicos aprobados actualmente para el suelo urbanizable, pero aplicando unos determinados factores de corrección (DT 2ª).
En conclusión, el suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada aprobada ha pasado a ser considerado como un «tertium genus» entre el suelo de naturaleza urbana y rústica a efectos catastrales, que, a diferencia de ahora, tendrá un valor catastral claramente inferior al del suelo de naturaleza urbana, pero que ni mucho menos será comparable al del suelo de naturaleza rústica. Ahora bien, hay que recordar que, para que este cambio sea efectivo, es necesario que los ayuntamientos informen del suelo que hay en su municipio en la descrita situación y que el Catastro impulse el correspondiente procedimiento de valoración. Y esto nos obliga a preguntarnos si podemos esperar que los ayuntamientos, primero, y el Catastro, después, serán suficientemente diligentes en promover esta modificación, dadas las indiscutibles repercusiones fiscales que tendrá, en perjuicio de las arcas municipales, que verán disminuir notablemente los ingresos que hasta ahora han percibido en relación con estos terrenos.
Xavier Soy i Ros
Socio de Pareja y Asociados, Abogados