Modificaciones introducidas en el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña por la Ley 5/2020, del 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente (DOGC 04/30/2020).

Cada año, las leyes de medidas fiscales, financieras, administrativas (y otras) son un cajón de sastre que, además de establecer el conjunto de medidas necesarias para completar el régimen jurídico de los presupuestos de la Generalitat de Cataluña, también incorporan numerosas modificaciones normativas, y, este año, la Ley 5/2020, del 29 de abril, no es una excepción.

Entre otras muchas, la Ley 5/2020 introduce modificaciones importantes en el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña (TRLU), aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, del 3 de agosto, que ya había sido modificado por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso vivienda.

La normativa urbanística siempre es objeto de sucesivas modificaciones que dificultan enormemente su interpretación y aplicación, en muchos casos también como consecuencia de una defectuosa redacción de sus preceptos, y las dos últimas modificaciones son un buen ejemplo. Además, todo hace indicar que, con voluntad de dar respuesta a problemáticas diversas originadas por la crisis sanitaria del COVID_19, la normativa urbanística podría ser objeto de nuevas modificaciones en breve.

En este escrito solo se hace referencia a las modificaciones más importantes introducidas por la Ley 5/2020, que se resumen en las siguientes:

1. Modificaciones en relación con los órganos competentes de la Generalitat de Cataluña en materia urbanística

-Se modifica sustancialmente la regulación de los órganos competentes de la Generalitat de Cataluña en materia de urbanismo, que se suprime de la regulación del TRLU y se prevé desarrollar por vía reglamentaria (art. 16), en todo aquello que no se regule expresamente en el mismo TRLU. Con este objetivo también se deroga el artículo 9 del Reglamento de la Ley de urbanismo (RLU), aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio.

-Se suprime la figura del consejero como órgano unipersonal competente en materia de urbanismo y se sustituye por la Comisión de Territorio de Cataluña (anteriormente, la Comisión de Política Territorial y de Urbanismo de Cataluña), a la cual se otorga un papel más relevante como nuevo órgano colegiado con funciones consultivas en materia de política territorial y urbanismo, pero también con funciones resolutorias en cuanto a la tramitación y aprobación de los planes urbanísticos (art. 17).

-En sustitución del consejero, se otorgan nuevas funciones resolutorias a la Comisión de Territorio de Cataluña (antes, Comisión de Política Territorial y de Urbanismo de Cataluña) en relación con la aprobación definitiva de instrumentos de planeamiento (art. 79). Son las mismas que antes tenía atribuidas el consejero, pero con las siguientes modificaciones:

• La aprobación definitiva de planes de ordenación urbanística municipal y de programas de actuación urbanística municipal si se refieren a municipios de más de 50.000 habitantes o capitales de comarca, cuando antes el consejero solo era competente para aprobar definitivamente los planes o programas de municipios de más de 100.000 habitantes, con el informe previo de las comisiones territoriales de urbanismo competentes.
•  La aprobación definitiva de planes y programas urbanísticos plurimunicipales, si compran algún municipio de más de 50.000 habitantes o capital de comarca.
• La aprobación definitiva de los planes parciales urbanísticos de delimitación, si es competente, de acuerdo con los dos anteriores supuestos, para aprobar definitivamente el plan de ordenación urbanística municipal correspondiente.

-Se suprime la regulación de la Dirección General de Urbanismo y de sus atribuciones (artes. 20 y 21), así como de los artículos del Reglamento de protección de la legalidad urbanística (RPLU), aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, que regulan las competencias de este órgano en materia de protección de la legalidad urbanística, a la espera de su concreción por reglamento.

-Se introduce una nueva disposición transitoria al TRLU (DT 21.ª) que regula el régimen transitorio de atribución de competencias urbanísticas de la Administración de la Generalitat y que establece que, mientras no se determinen por reglamento los órganos competentes para ejercer las competencias, corresponde ejercerlas en el órgano de rango jerárquico inmediatamente inferior del titular del departamento que corresponda por razón de la materia, así como que la nueva atribución de competencias a la Comisión de Territorio de Cataluña es aplicable a los procedimientos urbanísticos que se encuentren en tramitación en el momento de la entrada en vigor de la Ley 5/2020.

2. Modificaciones que afectan a anteriores modificaciones introducidas por el Decreto Ley 17/2019, 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso vivienda.

El Decreto Ley 17/2019 introdujo modificaciones muy importantes en la normativa en materia de vivienda y de urbanismo argumentando que los instrumentos ordinarios regulados hasta aquel momento en la referida normativa eran insuficientes para resolver la situación extrema de acceso a una vivienda digna y adecuado por una parte significativa de la población (exposición de motivos).

Apenas han pasado cuatro meses desde la entrada en vigor del Decreto Ley 17/2019 (el 24 de diciembre de 2019) y la Ley 5/2020 introduce nuevas modificaciones en algunos de los preceptos modificados por aquella norma. Son las siguientes:

• Se prevé razonablemente que las viviendas de protección pública que se construyan sobre terrenos de titularidad pública también se puedan destinar a un derecho de superficie u otras formas de cesión del uso sin transmisión de la propiedad del suelo, además del régimen de alquiler (art. 46.4).

• Se modifica la regulación de las intervenciones en edificios plurifamiliares existentes que podrían justificar su destino total o parcial a viviendas de protección pública, previa calificación del suelo por el Plan de ordenación urbanística municipal o su planeamiento derivado (art. 57.7). Se suprimen las obras generales de acondicionamiento, conservación y mejora, y se sustituyen por las obras de reforma general o de gran rehabilitación, u obras de ampliación o de incremento del número de viviendas (se mantienen las obras de ampliación). Se especifica también que la posibilidad de calificar totalmente o parcial los edificios plurifamiliares en el supuesto que sean objeto de algunas de las intervenciones previstas, solo se puede producir cuando las referidas intervenciones tengan por finalidad alojar mayoritariamente nuevos residentes en las viviendas resultantes no reservados a reubicación de realojados o a hacer efectivo el derecho de realojamiento de anteriores residentes o titulares.

• Se introduce un apartado 7bis en el artículo 57 para mejorar la redacción en lo referente a la posibilidad que si la calificación del suelo permite diferentes usos, el planeamiento puede vincular el uso residencial a la condición que las actuaciones edificatorias antes mencionadas destinen totalmente o parcial la edificabilidad a viviendas de protección pública, manteniendo que si la calificación urbanística no concreta las unidades de vivienda sobre las cuales recae, el otorgamiento de la licencia de obras resta condicionada a la obtención de la calificación provisional de las viviendas con protección oficial y la primera ocupación de la edificación resta condicionada a la obtención de la calificación definitiva.

• Se modifica la regulación de las áreas destinadas al patrimonio público de suelo y vivienda y del derecho legal de tanteo (172.2.a y 173.1.b), en el sentido de aclarar que la adquisición de bienes mediante expropiación forzosa o en ejercicio del derecho de tanteo para integrarlos en el patrimonio público de suelo y de vivienda no se puede ejercer en las transmisiones onerosas entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar.

Para facilitar la identificación de las descritas modificaciones, a continuación se incorpora una mesa comparativa de los preceptos modificados:

La Ley 5/2020 también modifica la Disposición adicional 6.ª del Decreto Ley 17/2019, que regula el régimen especial aplicable en los municipios del área Metropolitana de Barcelona en materia de reservas de vivienda de protección pública.

En la versión originaria se establecía que cuando el planeamiento urbanístico de los municipios comprendidos al ámbito territorial del área Metropolitana de Barcelona estableciera reservas de vivienda de protección pública, sería exigible el porcentaje mínimo del 40% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado y en sectores de suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de los usos principales hacia el uso residencial, pero que esta reserva podría reducirse hasta el 30% cuando no se pudiera garantizar la viabilidad económica financiera de las actuaciones.

En la nueva versión de la disposición adicional la excepción para poder reducir las reservas de vivienda de protección pública hasta el 30% se introduce en el supuesto concreto de sectores de suelo urbano no consolidado antes mencionados, pero a la vez se mantiene a todos los efectos para los dos supuestos. El más probable, pero, es que el mantenimiento de la excepción para los dos supuestos regulados en la disposición adicional obedezca a un error material, porque en caso contrario la modificación introducida no tendría cabe sentido, y que la voluntad del legislador fuera limitar la excepción de reducir las reservas de vivienda de protección pública al 30% solo en los casos de sectores de suelo urbano no consolidado.

Finalmente, también se modifica la disposición adicional para aclarar que la entrada en vigor del Decreto Ley 17/2019 se produjo el 24 de diciembre de 2019 y que el régimen especial regulado en la misma disposición en cuanto a las reservas de vivienda de protección pública es aplicable al planeamiento urbanístico general de los municipios afectados y sus revisiones y modificaciones, así como en los planes urbanísticos derivados y sus modificaciones, que se aprueben inicialmente una vez pasada el plazo de cuarenta y cinco días hábiles contados desde aquella fecha.

3. Modificaciones que afectan la regulación del sistema de actuación urbanística por reparcelación.

La Ley 5/2020 modifica algunos preceptos que regulan el sistema de actuación urbanística por reparcelación:

• Se introduce un párrafo en el apartado quinto del artículo 122 para especificar que la exigibilidad del cobro de los gastos de urbanización prescribe en el jefe de tres años de la aprobación de la cuenta de liquidación definitivo de la reparcelación. Este plazo es coincidente con el plazo de prescripción de tres años establecido en el Código Civil de Cataluña (art. 121-21) para reclamaciones relativas a la remuneración de prestaciones de servicios y de ejecuciones de obra. Aun así, para que esto sea efectivo, hace falta que se aprueben las cuentas de liquidación definitivos de los proyectos de reparcelación, cosa que no es habitual.

• Se modifican los artículos 124 y 127, que regulan el objeto de la reparcelación y los efectos de la aprobación de los proyectos de reparcelación, para prever que en una reparcelación se tienen que ceder los suelos destinados a sistemas urbanísticos de titularidad pública de cesión obligatoria y gratuita a las administraciones públicas que tienen que acontecer titulares de las infraestructuras relativas a estos sistemas y que, si la administración titular de la infraestructura no está determinada, la adjudicación del suelo se tiene que efectuar en el municipio en que se actúa, a título de fiduciario, con la obligación de transmitirlo a la administración pública que tenga que acontecer titular de la infraestructura, antes de su implantación.

La nueva redacción de estos preceptos no es suficientemente clara, pero, utilizando el sustantivo “infraestructuras”, parece referirse solo a los suelos por donde pueden discurrir algunas de las infraestructuras a que se hace referencia en la regulación de los sistemas urbanísticos (art. 34), que serían las infraestructuras necesarias para la movilidad de las personas y de las mercancías, por transporte terrestre, marítimo o aéreo, las áreas de protección y las áreas de aparcamiento de vehículos (sistema de comunicaciones), y las infraestructuras de utilidad pública o de interés sociales correspondientes a las redes y las instalaciones conexas de suministro de agua, de energía eléctrica y de gas, de saneamiento de aguas residuales, de alumbrado público y de telecomunicaciones, las instalaciones de producción de energía eléctrica con una potencia superior a 100 kW, conectadas en las redes de transporte o de distribución de electricidad, y las instalaciones de gestión de residuos (servicios técnicos), pero no a los suelos destinados a la implantación de equipaciones comunitarias (centros públicos, equipaciones religiosas, culturales, docentes, etc).

4. Modificaciones que afectan la regulación de las licencias urbanísticas.

Una última modificación relevante es la que afecta la regulación del régimen jurídico de las licencias urbanísticas. En concreto, se introduce un nuevo apartado 3bis en el artículo 188 en que se prevé que los municipios pueden exigir como requisito previo que tiene que acompañar la solicitud de licencia o la comunicación previa la aportación de un informe de idoneidad técnica emitido por un colegio profesional o una entidad colaboradora habilitada. Este informe de idoneidad técnica tiene por objeto verificar que el proyecto técnico o la documentación técnica cumple la normativa estatal y autonómica que tiene que ser comprobada en los procedimientos municipales de intervención y que la documentación aportada cumple los requisitos de integridad documental, suficiencia e idoneidad que exijan las ordenanzas municipales.

Además, en este nuez aportado se indica que estos informes tienen la misma validez jurídica que los emitidos por el personal de la Administración encargado de estas funciones.

Esta modificación parece tener por objetivo conseguir agilizar la tramitación de las licencias urbanísticas y comunicaciones previas, pero plantea algunas dudas, como por ejemplo la procedencia de atribuir a particulares la función pública de verificar que los proyectos técnicos y/o la documentación técnica cumplen la normativa, o si la exigencia de estos informes sustituirá efectivamente los informes técnicos que se exigen para otorgar las licencias urbanísticas (apartado tercero del mismo precepto), o que sucederá en caso de contradicción entre los informes técnicos municipales y los informes de idoneidad, considerando que a estos últimos se los otorga la misma validez jurídica que los informes emitidos por el personal de la Administración.

Y, finalmente, la Ley 5/2020 adiciona una nueva disposición adicional al TRLU (DA 20.ª) para señalar que el “procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas para instalar paneles solares en la cara exterior de la cubierta o de las paredes que rodean las obras implantadas legalmente en el suelo no urbanizable no está sujeto al informe preceptivo de la comisión de urbanismo en el caso de las construcciones o dependencias propias de una construcción agrícola, ganadera o forestal, y de las viviendas familiares y las construcciones destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de personas temporeras que estén asociadas”.

Pareja i Associats, Advocats

Xavier Soy Ros