Els terrenys inclosos en un sector de sòl urbanitzable que no tingui aprovat el pla parcial deixaran de ser considerats de naturalesa urbana a efectes cadastrals.

¿Seran prou diligents els ajuntaments en l’impuls d’aquest important canvi davant del Cadastre? ¿O la pèrdua d’ingressos municipals que comportarà farà que el retardin?

En molts municipis hi ha sectors de sòl urbanitzable que no s’han desenvolupat per diverses causes. La situació d’aquests sectors pot ser diversa: uns només tenen aprovat el pla parcial, d’altres també tenen aprovat el projecte d’urbanització i/o el projecte de reparcel·lació i d’altres no tenen aprovat cap dels anteriors instruments  urbanístics, que són imprescindibles per a l’execució del sector i la transformació urbanística dels seus terrenys en un sòl urbanitzat.

Els terrenys compresos en aquests sectors fins ara han estat considerats com un sòl de naturalesa urbana a efectes cadastrals, malgrat que la seva situació sigui pròpiament la d’un sòl rural, segons la legislació bàsica estatal de sòl des de l’any 2007. I això ha comportat que el seu valor cadastral sigui molt superior al seu valor real de mercat i, en conseqüència, que els seus propietaris estiguin satisfent quantitats molt elevades en concepte d’impost sobre béns immobles de naturalesa urbana o de plusvàlua (quan han estat objecte de transmissió), perquè el càlcul de la quota d’aquests tributs municipals es fonamenta en el valor cadastral del sòl, prescindint de la seva situació de sòl rural, en benefici dels ajuntaments que els perceben.

La situació descrita ha generat nombrosos litigis judicials entre els propietaris dels terrenys i l’administració, en els quals s’han impugnat generalment liquidacions dels esmentats  impostos municipals (en especial, darrerament, liquidacions de plusvàlua), però també el valor cadastral dels terrenys (encara que amb menor freqüència, pel desconeixement dels seus propietaris). En aquests litigis els Tribunals han donat la raó majoritàriament a l’administració, basant-se en la condició de sòl de naturalesa urbana dels terrenys a efectes cadastrals. Però, l’any 2014, el Tribunal Suprem va dictar una sentència pionera en què, confirmant una anterior sentència del Tribunal Superior de Justícia d’Extremadura, va concloure que només el sòl urbanitzable amb ordenació detallada aprovada —és a dir, amb el pla parcial aprovat— es podia considerar de naturalesa urbana a efectes cadastrals i que la resta s’havia de considerar de naturalesa rústica, en concordança amb les previsions de la legislació de sòl. Posteriorment, a més, el mes de juny d’aquest any, la Defensora del Poble va dictar una resolució en què recomanava modificar la regulació del sòl de naturalesa urbana continguda en la legislació cadastral per adequar-la a les determinacions de la Llei de sòl i per equiparar el valor del sòl urbanitzable sense ordenació detallada aprovada al seu valor real.

Doncs bé, finalment, mitjançant la recent Llei 13/2015, de 24 de juny (publicada al BOE, el 25 de juny), s’ha modificat la Llei del Cadastre i en aquesta modificació (que va entrar en vigor el dia 26 de juny) s’ha establert que només el sòl urbanitzable inclòs en un sector i amb l’ordenació detallada aprovada té la consideració de sòl de naturalesa urbana a efectes cadastrals, a banda de regular també el procediment i el mètode de valoració del sòl urbanitzable en funció de la situació en què estigui. Tanmateix, ¿això significa que automàticament els terrenys inclosos en un sector de sòl urbanitzable, però sense ordenació detallada aprovada, han passat a tenir la naturalesa de sòl rústic a efectes cadastrals i a ser valorats com a tals? La resposta és que no, malauradament.

En efecte, d’una banda, perquè els referits terrenys deixin de tenir la naturalesa de sòl urbà a efectes cadastrals és imprescindible que el Cadastre iniciï un procediment simplificat de valoració amb aquesta finalitat, cosa que no podrà fer si els ajuntaments no li faciliten la informació del sòl en aquesta situació existent en els municipis (DT 7a de la Llei del Cadastre). I, d’altra banda, quan els referits terrenys deixin de ser considerats com a urbans a efectes cadastrals, una vegada tramitat l’esmentat procediment, no passaran a ser valorats com un sòl de naturalesa rústica, sinó a partir d’uns mòduls específics, en funció dels seus usos, que ha d’aprovar el Ministeri d’Economia i Hisenda i, mentre això no succeeixi, a partir dels mòduls específics aprovats actualment per al sòl urbanitzable, però aplicant uns determinats factors de correcció (DT 2a).

En conclusió, el sòl urbanitzable sense ordenació detallada aprovada ha passat a ser considerat com un “tertium genus” entre el sòl de naturalesa urbana i rústica a efectes cadastrals, que, a diferència d’ara, tindrà un valor cadastral clarament inferior al del sòl de naturalesa urbana, però que ni molt menys serà equiparable al del sòl de naturalesa rústica. Ara bé, cal recordar que, perquè aquest canvi sigui efectiu, és necessari que els ajuntaments informin del sòl que hi ha en el seu municipi en la descrita situació i que el Cadastre impulsi el corresponent procediment de valoració. I això ens obliga a preguntar-nos ¿si podem esperar que els ajuntaments, primer, i el Cadastre, després, seran prou diligents en promoure aquesta modificació, ateses les indiscutibles repercussions fiscals que tindrà, en perjudici de les arques municipals, que veuran disminuir notablement els ingressos que fins ara han percebut en relació amb aquests terrenys?.

Xavier Soy i Ros

Soci de Pareja i Associats, Advocats