L’ajuntament de Girona aprova inicialment una modificació puntual del Pla general per regular i limitar la implantació d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides.

El passat 14 de novembre de 2022, el Ple de l’ajuntament de Girona va aprovar inicialment la proposta de “Modificació puntual del Pla general per a la regulació dels habitatges d’ús turístic”, que estarà sotmesa a informació pública fins el proper dia 19 de desembre, durant el qual poden presentar-se al·legacions a la mateixa proposta.

Aquesta proposta de modificació del Pla general té per objecte regular i limitar la implantació d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides “per tal d’evitar possibles distorsions en l’accés a l’habitatge i millorar la convivència ciutadana entre residents habituals i usuaris turístics dels habitatges, afavorint així el dret a l’habitatge i preservant la qualitat de l’espai públic on conviuen residents habituals i turistes”, segons es justifica en la memòria de la modificació. La proposta també regula la implantació dels albergs de joventut i cases de colònies i les residències col·lectives docents d’allotjament temporal en sòl de zona d’aprofitament, per bé que sense cap específica concreció.

L’ajuntament de Girona s’afegeix d’aquesta manera als municipis que els darrers anys han impulsat i aprovat modificacions del planejament general o plans especials urbanístics per regular i limitar la implantació d’allotjaments temporals turístics, fent ús de la seva potestat de planejament. Un exercici aquest que, no es pot oblidar, ha estat validat pel Tribunal Suprem en dues sentències referides a una modificació puntual del PGOU de Bilbao que regula la implantació d’habitatges d’ús turístics i al pla especial urbanístic per a la regulació dels habitatges d’ús turístic a la ciutat de Barcelona (sentències de 19 de novembre de 2020 -ECLI:ES:TS:2020:3842- i 2 de juny de 2021 -ECLI:ES:TS:2021:2337-). El TS valida en aquestes sentències els referits instruments de planejament des de la perspectiva de la seva compatibilitat amb la normativa europea i estatal sobre el lliure accés a les activitats de serveis i el seu exercici i en base als pronunciaments continguts en la STJUE de 22 de setembre de 2020 (TJCE2020,224), referent a una normativa reguladora dels habitatges d’ús turístics a la ciutat de París.

El document aprovat inicialment conté una anàlisi descriptiva de l’estat actual dels allotjaments temporals a la ciutat de Girona i a partir d’aquesta anàlisi es proposa regular la implantació d’aquests allotjaments de la manera següent:

– Modifica la regulació de la classificació i definició dels usos generals (art. 96 de les normes urbanístiques), en el sentit d’excloure de l’ús residencial el destinat a l’allotjament temporal de persones, que s’incorpora a l’ús terciari i de serveis.

Val a dir que la opció d’excloure de l’ús residencial les activitats turístiques d’allotjament temporal coincideix amb la regulació continguda en la modificació del PGOU de Bilbao (en aquell cas es consideren com a ús d’equipament) que fou ratificada pel Tribunal Suprem en la sentència de 19 de novembre de 2020, manifestant que aquesta qualificació és raonable i respecta els criteris de proporcionalitat, claredat, objectivitat, antelació, transparència i accessibilitat, previstos en la Directiva de Serveis, coincidint també amb la Sala d’instància que va justificar l’exclusió de l’activitat d’allotjament temporal de l’ús residencial, assenyalant que aquest ús “da respuesta a las necesidades de vivienda de la población y se dirige a satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, lo cual resulta completamente ajeno al uso residencial el uso de las VUT puesto que se dirigen, no a satisfacer el derecho a la vivienda, al que es inherente el carácter estable que caracteriza al domicilio habitual, sino a satisfacer circunstanciales necesidades de alojamiento temporal por razones de turismo o vacaciones”.

En tot cas, sens perjudici de l’anterior, el document aprovat inicialment preveu (art. 102_TER) que la implantació d’habitatges d’ús turístic (no fa referència a cap altra modalitat d’allotjament temporal, com ara les llars compartides) en un habitatge preexistent no comporta la pèrdua de la seva condició d’ús residencial (s’entén que es refereix a què el cessament de l’activitat turística suposa la recuperació de l’ús residencial habitatge).

Cal dir que excloure els habitatges d’ús turístics i les llars compartides de l’ús residencial en el sentit proposat s’oposa al fet que en la normativa sectorial de turisme es requereix que aquest tipus d’allotjaments turístics siguin habitatges, com a condició prèvia.

– Introdueix a l’article 97 de les normes urbanístiques, en la regulació de l’ús terciari i de serveis, la definició de les diferents modalitats d’allotjament temporal, que coincideix amb la continguda en la normativa sectorials que els regula: (1) Establiments hotelers, apartaments turístics, cases de turisme rural, habitatges d’ús turístic i llars compartides, d’acord amb el Decret 75/2020, de 4 d’agost, de Turisme de Catalunya; (2) albergs de joventut i cases de colònies d’acord amb la Llei 38/1991, de 30 de desembre, d’instal·lacions destinades a activitats amb infants i joves; i (3) residències col·lectives d’estudiants (sense regulació sectorial específica).

– Incorpora una regulació específica de l’ús d’allotjament temporal (secció tercera ter) a les normes urbanístiques del Pla general, excloent-ne els allotjaments estables o temporals que es consideren com a equipaments sanitaris o assistencials, els establiments d’allotjament temporal vinculats als serveis socials i també els establiments de turisme rural (art. 101_ter).

– Limita la implantació d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides (art. 102_ter) a partir dels següents paràmetres: 

• • Divideix el municipi en sectors que delimita en el plànol d’ordenació O-1. Tanmateix, pel que fa als habitatges inclosos dins l’àmbit del Pla especial de reforma inferior del Barri Vell especifica que l’àmbit d’aquest pla constitueix per si mateix un sector.
  • Limita la implantació d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides a un màxim del 15% dels habitatges de cada sector, segons les dades dels habitatges existents de la Unitat Municipal d’Anàlisis Territorial (UMAT), actualitzats a partir de les noves cèdules d’habitabilitat. Aquestes dades seran consultades en cada petició d’habitatge d’ús turístic o de llar compartida. El document conté un llistat dels actuals habitatges d’ús turístic i de llars compartides.
    • Aquest percentatge màxim d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides es justifica en l’apartat 5 de la memòria. En aquest apartat s’indica que el percentatge d’habitatges de la ciutat que es destinen a lloguer no arriba al 30% del parc total d’habitatges (segons la diagnosi del Pacte Local de l’Habitatge pel període 2007-2017) i que per això, conseqüentment, “s’estima que el 15% d’aquest total seria un límit que no s’hauria de traspassar” per “garantir l’equilibri entre el residencial permanent i l’allotjament temporal en forma d’HUTs”. El document no conté cap més altra justificació.
    • En aquest punt, s’imposa recordar que la justificació que es conté en la memòria d’un pla, i singularment en la proposta de modificació d’un pla, és determinant per considerar satisfet el requisit de la motivació per controlar l’exercici discrecional de la potestat de planejament per part de l’administració, més encara quan el nou pla introdueix limitacions a la llibertat de prestació de serveis, com succeeix amb la regulació de les condicions d’implantació d’activitats d’allotjament temporal. En la citada sentència de 2 de juny de 2021, referent al PEU per a la regulació dels habitatges d’ús turístic a la ciutat de Barcelona, el Tribunal Suprem assenyala que no es pot pretendre que els plans d’urbanisme continguin una específica i concreta motivació de totes i cadascuna de les determinacions que els mateixos contenen. Ara bé, en el cas de la proposta de modificació del Pla general aprovada inicialment per l’ajuntament de Girona, l’única determinació que limita la implantació d’habitatges d’ús turístic i de llars compartides és la fixació del referit percentatge màxim del 15%, pel que el document hagués hagut de contenir una justificació reforçada que expliqués el perquè d’aquest percentatge i no un altre (més enllà que sigui la meitat del percentatge total d’habitatges destinats a lloguer a la ciutat).

• • Excepcionalment, preveu que en intervencions de gran rehabilitació d’edificis amb destí a habitatge que incloguin obres d’instal·lació d’ascensor i resta de condicions que li siguin exigibles d’acord amb la normativa d’accessibilitat i habitabilitat s’admetrà el destí de la primera planta a habitatge d’ús turístic, encara que el % d’aquest tipus d’allotjament en el sector (o en l’àmbit del Pla especial de reforma interior del Barri Vell) sigui superior al 15% (disposició transitòria primera).
    • En la memòria del document aquesta mesura excepcional únicament es contempla i justifica pels casos de gran rehabilitació d’edificis sencers en l’àmbit del Pla especial de reforma interior del Barri Vell (amb la finalitat d’incentivar la renovació del parc d’habitatges en aquest àmbit), però en la disposició transitòria primera s’estén a tots els sectors de la ciutat.

• • Estableix les condicions d’emplaçament dels establiments destinats a allotjament turístic temporal, en funció de les diferents zones d’aprofitament regulades pel Pla general (art. 104_ter):
    • Els habitatges d’ús turístic s’han de considerar en el còmput de la densitat de la parcel·la.
    • Els habitatges d’ús turístic han de ser habitatges, disposar de cèdula d’habitabilitat i no ser ocupats amb més places que les indicades a la cèdula.
    • Els establiments destinats a allotjament temporal s’han de considerar en la quantificació de la intensitat d’ús de la parcel·la.
    • Els establiments hotelers s’admeten en edificis sencers o en parts d’edificis, sempre que tinguin accés i nucli de comunicació independent i estiguin situats per sota dels habitatges de residencial permanent.
    • En els establiments d’allotjament temporal no s’admet la localització d’habitacions en planta baixa, excepte: si es relacionen amb plantes superiors i es destinen exclusivament a recepció i serveis comuns (la qual cosa sembla una contradicció), si es tracta d’ordenació d’edificació aïllada en subzona ciutat jardí (claus 2.2 i 2.3), o si es tracta de la modalitat d’albergs.
    • Es prohibeix la implantació d’establiments d’allotjament temporal en sòl destinat a habitatge protegit.
  • Prohibeix la implantació d’establiments d’allotjament temporal en edificis que es trobin en fora d’ordenació (art. 106_ter); una limitació que caldria preguntar-se si s’ajusta a la regulació del règim de fora d’ordenació regulat a l’article 108, apartats 2 i 3, del Text refós de la Llei d’urbanisme (TRLU) i al règim de fora d’ordenació assimilat al volum disconforme pel que fa a les actuacions que s’hi permeten (art. 108.4 ter TRLU) −construccions afectades parcialment per una nova alineació de vial subjecte a cessió gratuïta però que no estan incloses en cap àmbit d’actuació urbanística.
  • Modifica la regulació de les zones d’aprofitament del Pla general per tal d’especificar en cada zona els usos d’allotjament temporal permesos.

La descrita proposta s’ha aprovat inicialment després d’un intens debat polític i caldrà estar atents a les modificacions que es puguin introduir en aquest document durant la seva tramitació.

Xavier Soy Ros
Advocat
PAREJA & ASSOCIATS, ADVOCATS