Nova regulació dels habitatges d’ús turístic a 262 municipis catalans: el Decret Llei 3/2023, de 7 de novembre

El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic va ser publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el passat dimecres 8 de novembre.

Aquest Decret llei, que va entrar en vigor l’endemà de la seva publicació, suposa un canvi molt important en la regulació dels habitatges d’ús turístic (HUTs) a Catalunya i en la duració del títol habilitant a l’efecte.

1. Llicència urbanística prèvia en municipis amb problemes d’accés a l’habitatge i amb risc de trencar l’equilibri urbà

El Decret llei estableix un nou règim d’intervenció que consisteix a subjectar a una llicència urbanística prèvia la destinació a l’ús turístic dels habitatges que es trobin en dues categories de municipis que venen definides pel propi Decret llei:

• Municipis amb problemes d’accés a l’habitatge: són aquells on hi hagi necessitats d’habitatge acreditades i que compleixin almenys un dels requisits següents:

1. a) que la càrrega mitjana del cost del lloguer o de la hipoteca al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars,
2. b) que en el període dels cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquest Decret llei el preu de lloguer o compra de l’habitatge hagi experimentat un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l’índex de preus de consum de Catalunya.

• Municipis en risc de trencar l’equilibri de l’entorn urbà per una alta concentració d’habitatges d’ús turístic: són aquells que presenten una ràtio de 5 o més habitatges d’ús turístic per 100 habitants en el moment de l’aprovació del Decret llei.

Dins d’aquesta definició s’inclouen els 262 municipis que incorpora l’Annex del Decret llei. La relació de municipis afectats en l’Annex té una vigència de cinc anys a comptar de l’entrada en vigor de la norma. El llistat de municipis ha de ser revisat cada cinc anys i s’haurà de determinar, amb audiència prèvia dels municipis afectats, mitjançant una ordre de la persona titular del departament competent en matèria d’urbanisme. 

La resta de municipis no es veuen afectats per la nova regulació i en ells seguirà vigent el règim de comunicació prèvia, per aplicació de la Llei 18/2020, 28 de desembre, de facilitació de l’activitat econòmica.

2. Durada limitada de la llicència d’HUT

La llicència urbanística per HUTs té una durada de 5 anys, prorrogable per períodes de la mateixa durada, sempre que el planejament urbanístic del municipi ho permeti expressament. En cas contrari, l’activitat d’HUT haurà de cessar.

3. Modificació del règim urbanístic: previsió expressa al planejament urbanístic i topall de 10 HUTs per 100 habitants

A fi d’implementar el règim de llicència urbanística prèvia, el Decret llei modifica l’article 187 del text refós de la Llei d’Urbanisme (TRLU), aprovat pel Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost. La nova redacció d’aquest precepte determina que en els municipis on sigui aplicable el règim de llicència urbanística prèvia, l’ús d’HUT només és compatible amb l’ús d’habitatge si ho permet expressament el planejament urbanístic. A tal efecte, el planejament haurà de justificar la suficiència de sòl qualificat per a l’ús d’habitatge destinat al domicili habitual i permanent de la població resident tenint en compte el règim de tinença dels habitatges al municipi; el fet de no posar en risc la protecció de l’entorn urbà; i el principi del desenvolupament urbanístic sostenible de l’àmbit que s’ordeni. En cap cas es podran atorgar més llicències que les resultants d’aplicar un màxim de 10 habitatges d’ús turístic per 100 habitants. S’estableix, a més, que les llicències i les seves pròrrogues s’han d’atorgar sota els criteris de publicitat, objectivitat, imparcialitat, transparència i concurrència competitiva.

Per tant, no es podran concedir llicències d’HUT fins que els municipis inclosos en l’Annex actualitzin el seu planejament urbanístic i aquest prevegi de forma expressa, d’acord amb els referits nous criteris de l’article 187 del TRLU, que l’ús d’HUT és compatible amb l’ús d’habitatge.

4. Règim transitori

El règim transitori permet que els títols habilitants vigents per a HUTs situats als municipis afectats segueixin sent vàlids durant un període de 5 anys des de l’entrada en vigor del Decret llei. Un cop s’esgoti aquest període, els titulars hauran d’haver obtingut llicència urbanística d’acord amb el planejament del municipi per a continuar exercint l’activitat d’HUT. En cas contrari, hauran de cessar l’activitat.

Si els titulars dels habitatges d’ús turístic situats en els municipis afectats acrediten que el règim transitori no els compensa la pèrdua del títol habilitant d’HUT, poden sol·licitar a l’Ajuntament que correspongui una única ampliació del règim transitori de fins a cinc anys més, que s’haurà de sol·licitar quan hagin transcorregut quatre anys des de l’entrada en vigor del Decret llei i abans no finalitzi el període transitori.

El Decret llei estableix que el règim transitori que preveu té caràcter d’indemnització per l’eventual pèrdua del títol habilitant dels HUTs existents que es pugui derivar de la nova regulació.

El règim transitori descrit també s’aplica als municipis que, no estant inclosos en l’Annex del Decret llei, s’incorporin a la relació de municipis d’acord amb l’ordre que s’aprovi. Els terminis es comptaran des de l’entrada en vigor de l’ordre.

En conseqüència, els títols habilitants per a HUTs actualment vigents en els municipis afectats pel nou règim s’extingiran quan s’esgoti el període transitori de cinc anys i la pròrroga que pugui concedir-se eventualment. Per tant, disposar en l’actualitat d’un títol habilitant d’HUT no és en absolut garantia d’obtenir una llicència turística sota el nou règim, fins i tot en municipis on no se supera la ràtio màxima de 10 HUTs per cada 100 habitants. En efecte, com s’ha dit, d’acord amb la nova redacció de l’article 187 del TRLU, els ajuntaments hauran d’atorgar les llicències d’acord amb els criteris de publicitat, objectivitat, imparcialitat, transparència i concurrència competitiva.

El Decret Llei es pot consultar al següent enllaç: https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/dl/2023/11/07/3